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富途证券:一文看懂长租中介的金融游戏

  大众财经网   来源:大众财经网 www.dzcjw.com  发布时间:2018-08-29 11:38:59

 1992年,在香港生活的“笼民”,被资本残酷驱赶出了他们的笼子,他们的“家”。这是一部电影,而26年后同样的事件在杭州上演,不同的是被赶走的4000名租客们还带着负债。

2018年8月23日,杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产。鼎家引发大量租客和房东维权同时,“租金贷”运作模式也随即被诸多媒体曝光,被指称“空手套白狼”。

“当初自己在租房时,曾想要押一付三,但是鼎家坚持只能押一付一”,后来王丽才明白,自己实际上是在不知情的情况下被签约了网络贷款,并变相缴纳了相应的利息。 王丽称,在当时签署租房协议的时候,鼎家并未告诉自己这是“贷款协议”,只是要求自己通过银行卡绑定一个名为“51返呗(现更名为“爱上街”)"的APP。“当时想的是只要把房租交了就行,交给谁真的没有仔细追究”,王丽说。(鼎家受害者之一,王丽为化名)

实际上,一旦租客的银行卡跟“51返呗”的APP绑定,租客一年的租金就可以由“51返呗”一次性地付给了鼎家,而租客只需要按月向“51返呗”支付租金和相应的贷款利息即可。

实际上王丽的遭遇还是属于看出端倪,而鼎家继续行骗的结果。鼎家的金融模式还普遍的存在于租房中介行业之中。通常租房的模式是押二付一或者押三付一,意味着租户需要在刚开始就缴纳3到4个月的租金。而当中介告知可以通过一些“产品手续”,租户只需要押一付一甚至无押金入住的时候,压力山大的工薪阶层有几个人能够不动心?

 

在鼎家的模式中,租户通过手机APP跟P2P公司办理了实质的一年期贷款,而鼎家却能直接收到这笔贷款。鼎家在支付了房东3个月(一个季度)的房租后,手上仍有9个月的资金可供支配。受益人是鼎家,而这笔贷款的风险承担方恰恰是租户和房东。于是鼎家资金链断裂宣布破产,房东当下的租金没保障,不得不赶走租户,而租户无家可归的同时还不得不按期支付贷款,以免逾期带来的征信受损。

房租之殇

租客们承受的不止是骗贷,还有不断上涨的房租。而房租的上涨与房源供给和中介息息相关。

 

北京房租逐年上涨,进入到2018年以后到现在8月,租金均价涨幅已到达15%,许多核心地段达到20%。根据链家研究院最新数据,在丰台区、朝阳区、海淀区整租房租占平均薪资比重超过50%,东西城区更是接近7成占比。这也意味着,每个月一发工资,最少一半需要贡献给房东。

1、北京房租上涨迅猛的第一个原因是房源供应的减少,供不应求。

从2016年开始,北京开始了史上未有的拆违行动,执行力之强是前所未有的。

群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”...

一个个以前拆不动的硬骨头,如今都被雷厉风行地迅速拆掉:

2015年的拆违任务是1500万平米。

2016年拆违完成量是2979万平米。

2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米!

6000万平米建筑面积,按2的容积率就是要拆30平方公里的违章建筑——相当于8个清华大学的占地面积。要知道,北京国有土地上的所有房屋的总建筑面积也就8.82亿平方米,其中住宅是4.76亿平方米。这里的意思是——6000万 vs 8.82亿,北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。

而根据北京统计年鉴2017,北京2016年竣工的所有房屋,包括城镇和农村、包括住宅和非住宅,全算上,也不过3594万平米。

也就是说,每年拆的空间(5985万平)比建设的空间(3594万平)多,社会总空间是在净减少的。

另外北京拆除城中村、拆除郊区工业大院后,大部分情况下并不是为了卖地,而是“留白增绿”。城中村拆除后,会使用一小部分面积建设回迁房,部分地区可能会配套一个乡镇入股的产业园,但大部分土地会空置(留白)、增绿(种树)。

 

以上图位于清华北大学院路和鸟巢水立方之间楔形地块为例,在拆除前,是一片规模巨大的城中村+家具城,居住着10万外来人口。

该地块拆除后,除了部分用于建设回迁房和中关村东升科技园三期以外,一个重要的用途就是——建设大面积绿地,成为北京的“通风走廊”

房源供给的减少,成了房租上涨的前提

2、第二个原因:高明的链家模式

 
 

鼎家的租房贷模式在链家旗下的自如上面,做成了一个升级版。

在选择自如租房时,中介一般会提供几种付租方式,如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。如果选择“押一付一”的方式,中介会主动提出租户可做“租房贷”,即租客与第三方金融机构签署一至两年的贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业的账户上,而租客是按月还贷款来抵房租。

值得注意的是,在中介向租户推荐该种付款方式时,并未提及该贷款是以租客的信用为担保,从而向银行进行贷款,最终的还款人是租客。

这里不同于鼎家的是自如将租金分期营收账款做成了ABS(资产证券化)。

 

自如的这个专项计划的的底层基础资产为信托受益权,而信托受益权对应的底层资产为——信托计划向北京自如资管的长租公寓租客发放的分期小额贷款债权。

也就是说,一方面,自如借助金融市场中创新的金融产品发行ABS来通过资本市场进一步获得扩张资本,另一方面,自如也从中提前获得房租租金。目前已知的ABS自如一号已经募集资金5亿、自如二号募集了3亿。作为有60万出租房源的巨头自如,未来资产证券化的规模预计不会小。

而另外ABS这样的产品还能继续嵌套,也就是次级贷。是否很熟悉的名词,而08年次贷危机爆发前,房利美和房贷美这两大巨头所发行的次级债券和目前自如ABS的一样,都获得了3A的评级。

有了资金之便,链家自然可以去做大规模,争取垄断。而我爱我家的“相寓好房,押零付一”模式也不遑多让,依葫芦画瓢。虽然规模较自如小了许多,但能加多少杠杆就加多少,苍蝇虽小也是一块肉。

ABS是需要兑付收益的,像自如的产品年化收益达6%。这也就造成了这些长租公寓运营商有需要也有资本可以超过市场价20%~40%来争夺房源。而成本也永远只会转嫁到消费者身上的。

资本嗜血谁之罪

链家,我爱我家们表示也很冤枉,长租公寓运营压力也是巨大的。SOHO潘石屹也说过长租行业利润仅仅只有1%。但资本是逐利的,没钱赚的生意没人会去做。

融资、玩转金融,迅速扩张,建立垄断,掌握定价权,再融资以及上市。这条理想之路是否一定玩得转?不一定,像共享单车的连续倒闭,风光的摩拜巨亏都是疯狂扩张下的结果。不同的是这些亏损有的有人接盘,而无人接盘的损失的是用户的押金。而租房贷、以及现行的资产证券化都将风险加在租户身上。另外房租ABS作为金融衍生产品,还可以嵌套,加上优秀的评级,投资者也面临风险。

  • 来源:大众财经网 作者:富途证券



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