2023年2月20日,证监会启动了不动产私募投资基金试点工作,进一步落实中国政府有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署,以期更好实现健全资本市场功能,促进房地产市场盘活存量,支持私募基金行业发挥服务实体经济功能。
新经济不动产至2010年后开始规模化运作发展,至今已呈现出较高标准、体系运作与迭代加速的发展格局;与之对应的则是中国金融服务市场公募不动产投资信托基金(REITs, Public Real Estate Investment Trusts)产品的逐渐迈向成熟以及私募地产基金(不动产基金)的运作经验不断累积。
在过去十年间,随着中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力极大地驱动了高品质物流仓储需求的增长,但同时也看到近两年来,由于经济系统性风险因素的影响,房地产、物流地产以及相关板块的承压不断加大。
本报告通过对中国新经济不动产行业的系统性研究,全面梳理中国物流地产市场的发展动力、现有格局、投资赛道以及对未来趋势的展望,我们认为:
1. 鉴于中国内需市场的强大韧性与活力,以及第三方物流与电子商务的不断拓展,传统行业的坚实支撑,中国新经济不动产行业将稳步回暖,并向着体系化、规模化、智慧化方向进一步推进,但同时也面临更加复杂的市场格局;
2. 在投资市场上,新经济不动产或因为较为稳定的收益回报吸引更多的机构投资者,并带动智慧园区、数字经济以及人工智能相关领域的投资,国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本将进一步加大对新经济不动产的投资力度;
3. 从私募市场上,随着不动产基金政策的落地,私募地产投资有望引入更多“源头活水”,以“新经济不动产”为主题的基金设立与募集活动将更加活跃,而随着新的行业形势变化,投资交易方式也将更加多元化、复杂化;
4. 随着新经济不动产行业的增长,与公司业务快速扩张,可持续性投资浪潮的影响下,对运营效率的要求越来越高,以应对大量的日常事务,从而控制运营成本,更好地管理项目公司;
5. 新经济不动产的融资端主要以权益融资为主,其中又以基金设立为重。近年来,由于私募基金的行业特性,在其快速增长的同时,监管进一步趋严,信息披露要求也越来越高。管理公司对行业监管及管理报告等合规申报方面,对专业服务的需求也越来越高。
展望未来,中国新经济不动产行业物流地产将进入崭新发展阶段。新的运营模式与价值逻辑要求投资、开发、运营以及退出等环节都对过往运营模式提出挑战,亟待升级。转变发展观念,提升资本运营能力,把握核心资产将成为行业的关注焦点。
卓佳集团行政总裁Kim Jenkins:“在全球产业链经济加速整合的大背景下,中国新经济不动产行业所具有的巨大的市场需求、相对可观的投资回报率以及传统房地产谋求转型等区位因素,将吸引全球投资者的目光。随着国内“不动产私募基金”的推行与REITs的进一步扩大,资金端境外资本主导的局面可能将有所改变,多元的国内投资者将推进布局进程。展望2023,随着国内政治经济政策的稳定推进以及内需市场的稳步回暖,大中华区作为最大新兴市场,新经济不动产行业将迎来强劲复苏与巨大增长空间。”
卓佳大中华区首席执行官张海亮:“随着城镇化的持续推进、电商行业的快速增长、数字化转型的不断深入以及科技企业的蓬勃发展,中国市场对物流地产、数据中心、产业园区、城市更新等新经济不动产领域需求骤增。近年来,新经济不动产在中国不仅业务扩张增速,且不断有新的市场参与者入场。依据私募地产研究机构PERE发布的2022年私募地产商排名,亚太前20的私募地产商中超过一半在中国进行了物流地产投资。外资专业物流地产商由于进入中国市场较早,抓住了机会布局中国核心区域的物流仓储,在竞争格局、行业梯队、分布区域方面仍占据一定优势。在架构复杂及实体分散的特性下,公司业务快速扩张时中后台的运营复杂性与重要性凸显,因此运营效率的优化对企业的发展尤为重要。”
东久新宜首席财务官陆乐:“受益于中国经济的结构转型和新经济企业的快速发展,与新消费、新产业、新科技具有高度协同性的新经济基础设施具有良好的发展空间。新经济不动产具有项目数量多、投资规模大、地域分布广的行业特征。随着行业的增长,ESG理念的不断深入,低碳运营与降本增效成为行业的重要命题,以此带来的对企业合规与运营效率的要求也越来越高。作为国内领先的、最具规模和服务优势的新经济基础设施平台之一,我们一直将合规管理作为发展基石。作为值得信赖的商业伙伴,卓佳的一站式运营支持、专业团队丰富的行业经验,以及标准化流程与自动化工具的应用,有效提升了东久新宜的合规管理水平及运营效率。”
亚太不动产协会(APREA)首席执行官Sigrid Zialcita:“近年来,新经济不动产迈入了快速成长期。据我们对行业从业者的观察,国内外机构投资者、不动产基金与资产管理公司长期看好中国新经济不动产领域,并持续进行投资与布局。其中,物流地产模块市场认可度较高。随着公募REITs的推进与不动产私募股权投资基金试点的正式启动,一方面能够引进更多的长期资本,另一方面可以通过公募REITs上市实现退出,获得资本市场溢价,有望引导新经济不动产行业的转型升级。本报告是基于亚太不动产协会对行业机构的一线行业洞察与卓佳多年服务私募地产的运营实践,通过详实的数据和内容,解读新经济不动产市场格局、投融资模式以及中后台运营实操建议,希望对读者有所助益。”